Co decyduje o wysokości raty?

Dla kredytów rozliczanych w PLN oprocentowanie składa się z 3 części:

• Stopy procentowej - zwykle WIBOR, ustalanej przez NBP.
• Marży - czyli zysku banku.
• Ubezpieczenia - opcjonalnie.

Dla kredytów w walucie obcej dochodzi jeszcze jeden parametr: kurs waluty. Do tego stopa procentowa nie jest ustalana przez NBP. Mamy więc cztery czynniki:

• Stopę procentową - dla CHF zwykle LIBOR, czyli stopa kredytów międzybankowych w Londynie.
• Marżę - czyli zysk banku.
• Ubezpieczenia - opcjonalnie.
• Kurs waluty - z uwzględnieniem tzw. spreadu.

Oprocentowanie kredytu w CHF i PLN. Przy takiej samej lub nawet wyższej marży i innych kosztach, kredyt w CHF jest tańszy dzięki niższej stopie procentowej.

Stopa procentowa

Banki nie mają wpływu na wysokość stopy procentowej. Wybierają jednak spośród różnych wskaźników (NBP publikuje stopę miesięczną, kwartalną, półroczną, roczną i kilka innych). Odmiennie również ustalają ich wpływ. Jeden bank może brać pod uwagę stopę z pierwszego dnia zeszłego miesiąca, inny z obecnego; zwykle również ustala się, że jeśli stopa nie zmieni się ponad określoną wartość, nadal stosuje się poprzedni wskaźnik. Dzięki temu bank unika ponownego przeliczania i zawiadamiania tysięcy kredytobiorców po drobnych zmianach stopy.

Te wszystkie różnice nie mają większego wpływu na koszt kredytu, jeżeli nawet w danym miesiącu metoda stosowana przez jeden bank okaże się korzystniejsza dla klienta, w następnym różnica się zniweluje.

Marża banku

Ten parametr ma decydujące znaczenie dla kosztu kredytu. Banki mają tutaj dużą dowolność - choć ostatnio, rywalizując o klienta, znacznie zmniejszają swój zysk.

Jeżeli wziąłeś kredyt kilka lat temu, a teraz znalazłeś korzystniejszą ofertę w innej instytucji, spróbuj negocjować oprocentowanie. Bank będzie chciał zatrzymać klienta (zwłaszcza jeśli terminowo płaciłeś raty) i prawie zawsze zdecyduje się na obniżenie marży.

Ubezpieczenie w okresie przejściowym

Większość banków stosuje ubezpieczenie w okresie przejściowym. Co to oznacza? Podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest hipoteka, czyli zapis w księdze wieczystej oznaczający, że w razie poważnych zaległości nieruchomość przechodzi na własność banku. Ustanowienie hipoteki zajmuje jednak od kilku tygodni nawet do kilkunastu miesięcy. W tym czasie bank wykupuje ubezpieczenie na wypadek niespłacenia kredytu i jego kosztami obciąża klienta. Warto założyć hipotekę jak najszybciej.

Zobacz również poradnik: O hipotekach i księgach wieczystych

Inne ubezpieczenia

Niektóre banki kredytują 100% wartości nieruchomości, a nawet więcej (czyli dostajesz pewną kwotę w gotówce na remont mieszkania). Biorąc taką pożyczkę musisz się jednak liczyć z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Powód jest podobny jak ubezpieczenia w okresie przejściowym. Pożyczasz 200 tysięcy złotych, zastawem jest mieszkanie o takiej samej wartości rynkowej. Jeżeli nie spłacisz rat i bank zdecyduje się zająć nieruchomość, będzie musiał ponieść koszty komornika, wyceny itp. Może też się okazać, że ceny mieszkań właśnie spadły i uda się za nie uzyskać tylko 190 tysięcy. Dlatego pożyczanie więcej niż ok. 80% wartości mieszkania wiąże się z ryzykiem, które banki kompensują wyższym oprocentowaniem.

Kurs waluty

Kredyt w walucie obcej oznacza, że bank pożycza Ci pewną kwotę w euro lub frankach i w takiej walucie jest wyliczona wysokość raty. Bank co miesiąc przelicza ją na złote po aktualnym kursie. Zobacz również poradnik: Kredyt w złotówkach czy frankach?

Wróć do oferty kredytów mieszkaniowych